Перевод земельных участков
«О целевом назначении земельных участков прежде слыхом не слыхивал. Да и зачем мне это было нужно, если живу в государственной «трешке» на Войковской?! Но купив участок под строительство дома (для этого вступил в дачное товарищество «Альфа»), узнал, что в законодательстве существуют какие-то разграничения понятий «дача» и «дом», и в одном случае можно зарегистрироваться, а в другом – нельзя. Может быть, разъясните суть этих смысловых загогулин? Не хотелось бы влипнуть в какую-нибудь историю, типа той, что произошла с «Речником»
Роберт Кляницкий, г. Москва
Опасения г-на Кляницкого небезосновательны, особенно в свете последних земельных конфликтов. Большинство загородных коттеджей – или, если хотите, дач, - строится на земельных участках дачных кооперативов или товариществ. Но можно ли на таком участке построить дом и зарегистрировать его не как «дача», а как «жилой дом»? Вопрос далеко не праздный. Дом и дача, поверьте, далеко не одно и то же. Наше законодательство подразумевает постоянное проживание (то есть, с регистрацией) в жилом доме, но никак не на даче. Видимо, для тех, кто размежевал эти понятия, дача – что-то вроде маленького щитового домика, скрипящего на ветру, а жилой дом – нечто более фундаментальное.
Однако и на участке, целевое назначение которого «дачное строительство», можно построить дом-коттедж-виллу для постоянного проживания. Существуют несколько вариантов, но только два из них кажутся нам стопроцентно выигрышными. Постройте дом, но с обязательным соблюдением всех норм Строительных норм и правил РФ (СНиП), разработанных для «жилых зданий на участке с целевым назначением “ИЖС”». И после этого предъявите его администрации как «жилой дом», полностью соответствующий СНиПам. Заплатите администрации штраф – без этого, поверьте, никак! – и приготовьтесь к хождению по мукам, то есть по инстанциям местной администрации и иных организаций, уполномоченных решать вопросы изменений целевого назначения земельного участка.
Но, согласитесь, буква закона все же лучше, чем его цифра. И чтобы избежать штрафов, предпочтительно начать с обратного, то есть изменить целевое назначение земли, а уж потом начинать строительство. Для этого нужно
С чего начать?
• Выяснить, разрешает ли устав «дачного» кооператива или товарищества изменять целевое назначение земли. Если разрешает, то сообщите председателю о своем намерении изменить целевое назначение.
• Если устав или «дачное товарищество» не позволяет это сделать, приватизируйте земельный участок.
Как это сделать?
• Получите согласие на приватизацию у председателя и соседей, предварительно оговорив границы земельного участка.
• Обратитесь с заявлением в местную администрацию (к заявлению приложите план участка и письменное согласие председателя кооператива на приватизацию)
• На основании решения сессии местной администрации получите решение о выделении участка земли (он, конечно, уже выделен, но так положено)
• На основании этого решения оформите государственный акт на землю.
• И снова – в администрацию, но уже с ходатайством о переводе этого земельного участка из одной категории целевого назначения в другую.
Что должно быть указано Administration of the opiate antagonist and a pharmaceutical formula of several medications then flush out the existing active opiates from the patient's opiate receptor sites. в ходатайстве?
• Кадастровый номер земельного участка
• Категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, в состав которых вы предполагаете перевести.
• Обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.
• Права на земельный участок.
Какие документы прилагаются к ходатайству?
• Выписка из государственного земельного кадастра о земельном участке.
• Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (физического лица) или выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или та же выписка, но уже из единого государственного реестра юридических лиц
• Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Выписка из единого государственного реестра о правах на земельный участок, который планируется перевести из состава земель одной категории в другую;
• Заключение государственной экологической экспертизы (если таковая предусмотрена федеральными законами).
• Согласие правообладателя земельного участка, то есть ваше согласие, на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
• Расчеты потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства в случае изменения целевого назначения участка.
Исполнительная власть (или органы местного самоуправления) принимает решение о переводе земель в другую категорию.
Ваши последующие действия таковы:
• Получив положительное решение, отправляйтесь в проектную организацию, которая разработает проект перевода земли в другую категорию целевого назначения.
• Согласуйте этот проект с соответствующими чиновниками из местной администрации, управлений земельными ресурсами, градостроительства и архитектуры, экологии.
• Заверьте документ печатями и подписями местного управления МЧС, санэпидстанции.
• И снова в администрацию, дожидаясь, когда будет принять решение о согласии на изменение целевого назначения земли.
Думаете, на этом хождения закончились? Дудки! Хотя и считается, что спешить с регистрацией изменений не стоит, – это, мол, уже обязанность тех, кто принял такое решение, – но люди дальновидные рекомендуют иметь на руках подтверждение того, что вы подавали ходатайство и оно удовлетворено, а также рекомендуют переоформить документы.
И хотя финиш уже близок, не снижайте темпа и отправляйтесь:
• В управление земельных ресурсов, чтобы оформить новый государственный акт на землю.
• И получив вожделенный госакт можно, наконец, остановиться, глубоко вздохнуть и громко выдохнуть все те слова и словосочетания, которые прежде по понятным причинам были невозможны.
• Теперь можно начинать строительство.
• Те, кто осилил этапы большого пути, свидетельствуют, что оформление документов, хотя и существуют нормативы, занимает в лучшем случае несколько месяцев, а в худшем до полутора лет. Словом, загадывать не стоит. Тут, уж, как повезет!
КТО ВИНОВАТ?
• Но может случиться и так, что ваше ходатайство об изменении целевого назначения земли получит отказ. Могут отказать из-за того, что с ходатайством обращается «ненадлежащее лицо». То есть ваш порученец, которого вы наняли в помощь, оказался: лицом без определенного места жительства (бомж), не достигший совершеннолетия (малолетка), находящийся в розыске (босяк-бродило) и т.п. Или, следуя юридической формулировке, «если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону». Так же может последовать отказ, если перевод земель не разрешен законом. А это возможно в следующих случаях:
• Федеральные законы ограничили или запретили изменение целевого назначения земель.
• Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
• Установлено несоответствие запрашиваемого вами целевого назначения документам территориального планирования, землеустроительной или лесоустроительной документации.
• Но не забывайте, что отказ можно обжаловать в суде.
РАЗМЕЖЕВАНИЕ
Так называемое, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ и другими Федеральными законами. В соответствии с ними принимаются другие нормативно правовые акты.
Земельный кодекс содержит общие положения по процедуре перевода с указанием, в чьей компетенции находится тот или иной земельный участок:
• Правительство РФ – земли, находящиеся в федеральной собственности.
• Органы исполнительной власти субъектов РФ – земли, находящиеся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, земли сельскохозяйственного назначения, земли.
• Органы местного самоуправления – земли, находящиеся в муниципальной собственности. Органы местного самоуправления – земли иного целевого назначения
• Органы местного самоуправления – земли иного целевого назначения
• Физические и юридические лица – земли, находящиеся в частной собственности
Перевод земель поселений (независимо от их форм собственности) в земли иных категорий и наоборот осуществляется только органами государственной власти субъектов РФ.
СРОК ДАВНОСТИ
О положительном решении или отказе должны сообщить в течение:
• 3-х месяцев (со дня регистрации ходатайства) – Правительство РФ
• 2-х месяцев – Исполнительные органы субъекта РФ (или органы местного самоуправления)
Акт об изменении целевого назначения* (или отказе) должен быть передан в течении: 14 дней
*Акт об изменении целевого назначения не может быть принят на какой-то срок.
Копия акта, для внесения в государственный земельный кадастр должна быть передана в течение: 10 дней (со дня его утверждения) – Исполнительный орган (орган местного самоуправления)
Изменения в документах должны быть внесены в течение: 7 дней.
